Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui vise à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes et à favoriser la réalisation de projets d’habitat social et solidaire. Pour y parvenir, les organismes de foncier solidaire (OFS) doivent respecter certaines obligations, notamment en ce qui concerne la garantie d’affectation du bien immobilier. Dans cet article, nous allons explorer les principales obligations des OFS et analyser leur rôle dans la pérennisation des projets d’habitat social et solidaire.
Le cadre légal du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire a été introduit par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR). Ce dispositif permet aux organismes de foncier solidaire, qui sont généralement des associations ou des établissements publics, de mettre à disposition un terrain ou un logement à usage d’habitation pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans. Le ménage bénéficiaire peut ainsi acquérir la propriété du bâti sans avoir à acheter le foncier, ce qui rend l’opération plus abordable financièrement.
Afin d’encadrer le fonctionnement des OFS et de garantir la finalité sociale du dispositif, plusieurs textes législatifs et réglementaires ont été adoptés. Parmi ceux-ci, on peut citer l’ordonnance n° 2016-985 du 21 juillet 2016 et le décret n° 2017-84 du 26 janvier 2017. Ces textes précisent notamment les conditions d’agrément des OFS, les modalités de mise en œuvre du BRS ainsi que les obligations pesant sur les OFS en termes de garantie d’affectation du bien immobilier.
La garantie d’affectation du bien immobilier : une obligation centrale pour les OFS
L’une des principales obligations des OFS est de veiller à ce que le bien immobilier mis à disposition dans le cadre d’un BRS soit effectivement affecté à des fins d’habitat social et solidaire. Cette garantie d’affectation doit être mentionnée dans le contrat de BRS et doit être respectée tout au long de la durée du bail. Plusieurs mécanismes sont prévus par la réglementation pour assurer cette garantie d’affectation.
Tout d’abord, l’OFS doit s’assurer que le bénéficiaire du BRS répond aux conditions de ressources fixées par la réglementation en vigueur. Ces conditions permettent de vérifier que le ménage concerné appartient bien à la catégorie des ménages modestes pour lesquels le dispositif a été conçu.
Ensuite, l’OFS doit veiller à ce que le logement soit effectivement occupé par le bénéficiaire du BRS à titre de résidence principale. Le contrat de BRS doit ainsi prévoir des clauses spécifiques interdisant la location ou la cession du logement à des fins autres que l’habitat social et solidaire.
Enfin, en cas de revente du logement, l’OFS doit s’assurer que le prix de cession respecte les plafonds fixés par la réglementation et que le nouveau bénéficiaire remplit également les conditions de ressources. L’OFS peut également exercer un droit de préemption pour racheter le logement et le proposer à un autre ménage répondant aux critères d’éligibilité.
Le suivi et le contrôle des obligations des OFS
Les organismes de foncier solidaire sont soumis à un contrôle régulier par les autorités compétentes, notamment par les services de l’Etat chargés du logement et, le cas échéant, par les collectivités territoriales partenaires. Ce contrôle vise à vérifier la bonne application des règles relatives au BRS et au respect des obligations pesant sur les OFS, dont la garantie d’affectation du bien immobilier.
En cas de manquement constaté, l’OFS peut être mis en demeure de se conformer aux règles applicables. Si les manquements perdurent malgré cette mise en demeure, l’OFS peut être amené à perdre son agrément, ce qui entraîne la cessation immédiate de ses activités liées au bail réel solidaire.
Il convient également de souligner que les bénéficiaires du BRS ont eux-mêmes un rôle à jouer dans le respect de la garantie d’affectation du bien immobilier. En effet, en cas de non-respect des clauses du contrat de BRS relatives à l’affectation du logement, le bénéficiaire peut être contraint de céder ou de louer son logement dans les conditions fixées par la réglementation.
En conclusion, la garantie d’affectation du bien immobilier est une obligation essentielle pour les organismes de foncier solidaire, qui doivent veiller au respect des règles encadrant le bail réel solidaire afin de contribuer efficacement à la réalisation des objectifs d’habitat social et solidaire. Cette garantie doit être prise en compte tout au long du processus, depuis la sélection des bénéficiaires jusqu’à la revente éventuelle du logement, en passant par le suivi et le contrôle des obligations des OFS.